Le droit locatif est une branche du droit immobilier qui encadre les relations entre propriétaires (bailleurs) et locataires. Pour les locations de logements, il est principalement régi par la loi du 6 juillet 1989. Maître Yossi Elkabas assiste aussi bien les bailleurs que les locataires, en conseil comme en contentieux.

Le contrat de bail

Un bail bien rédigé évite la plupart des litiges. Le cabinet intervient pour :

  • la rédaction ou la relecture du bail et de l’état des lieux ;
  • les clauses obligatoires et interdites ;
  • la révision du loyer, les charges récupérables et la régularisation annuelle ;
  • le dépôt de garantie et le cautionnement.

Loyers impayés

Lorsque le locataire ne paie plus son loyer ou ses charges, une procédure précise doit être respectée :

  1. Commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors d’un délai pour régler sa dette (6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, sauf exceptions).
  2. À défaut de paiement, assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir le paiement des sommes dues.
  3. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi.
  4. Si le bail est résilié, expulsion dans le respect des règles légales, notamment de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

Côté locataire, l’avocat vérifie la régularité de la procédure, peut demander des délais de paiement et faire valoir vos droits (logement indécent, charges injustifiées…).

Fin du bail et départ du locataire

  • congé donné par le bailleur (pour vendre, reprendre le logement ou pour motif légitime et sérieux) ou par le locataire, et respect des préavis ;
  • locataire qui refuse de quitter les lieux à la fin du bail ;
  • état des lieux de sortie, réparations locatives et dégradations.

Dépôt de garantie

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. En cas de retard, des pénalités sont dues au locataire. Le cabinet vous aide à obtenir la restitution ou, côté bailleur, à justifier les retenues.

Logement indécent et troubles de jouissance

Le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir. En cas d’humidité, de chauffage défaillant, de nuisances ou de travaux non réalisés, le locataire peut obtenir l’exécution de travaux, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Résoudre le litige

Avant tout procès, une tentative de résolution amiable (conciliation, médiation, négociation entre avocats) est souvent possible, et parfois obligatoire pour les petits litiges. Lorsque cette étape n’aboutit pas, Maître Elkabas vous assiste devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.

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